“中国房地产金融稳定指数”权威发布！十大“最稳定”房企花落谁家？
发布时间：2018-06-25
信息来源：复旦大学泛海国际金融学院
6月的上海，已步入梅雨连绵的季节。
今天是晴还是雨？即便天气预报也难以准确预测。
而在复旦泛海国金黄浦院区的一场研究成果发布会上，一张果敢预测中国房地产企业发展态势的晴雨表已然诞生。未来，它将为新时代下的中国地产金融发展提供详尽的数据支撑，为行业经济的再次腾飞提效赋能！
随着中国经济进入“后十九大时代”，高杠杆、泡沫化、高风险的经济增长模式已正式宣告终结。系统性金融危机的潜在引擎之一——房地产，正在还原其根本的功能定位。当回归本位的中国地产经济，逐渐升级转向为“金融+民生”的双重属性，是否能重塑过去的辉煌？地产经济参与者又该如何转变运营思路和商业模式，为曾经的黄金白银寻找新的增长点？
6月24日，“中国房地产金融稳定指数”发布会暨“现代城市发展与地产经济领军”课程启动仪式在复旦泛海国金黄浦院区隆重举行。复旦大学泛海国际金融学院执行院长钱军教授，复旦大学泛海国际金融学院副院长高华声教授，复旦大学泛海国际金融学院高层管理教育项目主任李元红，中国房地产数据研究院执行院长、复旦大学房地产研究中心企业研究所执行所长陈晟出席了本次活动。《第一财经日报》副总编辑、第一财经研究院院长杨燕青担任活动主持。
发布会上，百余位学界、业界嘉宾和媒体记者们齐聚一堂，共同见证了复旦大学泛海国际金融学院房地产金融研究中心“中国房地产金融稳定指数”的诞生以及高层管理教育项目“现代城市发展与地产经济领军”课程的启动,并就新形势下的房地产金融前进方向进行了深入交流和探讨。
夯实学院品牌 向世界顶级商学院进军
活动伊始，复旦大学泛海国际金融学院执行院长钱军教授首先向大家介绍了复旦泛海国金的办学概况及成立一年来斩获的诸多荣誉。
作为中国首家由高校、企业、政府以国际一流商学院标准共同创建的国际化金融学院，复旦大学泛海国际金融学院自诞生之日起便倍受社会各界的瞩目。百年名校复旦大学、中国泛海控股集团和上海市黄浦区人民政府的联袂携手，泛海控股集团以3.5亿元人民币（不含学院两大院区建设成本）出资创出的中国教育史上单一企业对于单一学院投入之最，百年学府与企业巨擘联动体制内外优势带来的资源优势……复旦泛海国金与身俱来的特质使其在峰峦林立的商学院中独树一帜，闪耀着属于自己的光华。
秉承“学术研究和学科建设一流、教学项目和高端人才培养一流、智库研究和社会影响力一流”的办学目标，复旦泛海国金拥有一支由45位深谙现代金融理论和本土实践的世界级金融经济学者组成的教授天团，为学院向世界顶级商学院进军提供智库支撑。钱军院长介绍道，这其中不乏硅谷高科技领袖、区块链投资新锐、港交所首席经济学家等各个经济领域的专家大咖。截至目前，已有8位教授的13篇学术论文被国际A类期刊接受发表，在国际学术界为泛海拔得头筹，牢牢夯实了学院的国际学术影响力和品牌知名度。
“一年之绩，百年之基。未来，我们的顶级师资队伍还将扩大到包括40位全职和40位客座的80位教授，我们还将充分发挥复旦大学的百年人文底蕴，邀请复旦大学的医学家、历史学家、心理学家、社会学家前来授课，不仅传道授业金融科学之术，更启蒙引领金融人文之美！”钱军院长最后为大家勾勒了复旦泛海国金治学路上砥砺前行的美好蓝图。
“中国房地产金融稳定指数”正式启动
复旦大学泛海国际金融学院房地产金融研究中心成果发布环节，钱军院长携手高华声副院长、李元红主任、陈晟所长，四位嘉宾在众人瞩目下一起点亮启动球，宣告“中国房地产金融稳定指数”正式启用。
作为复旦泛海国金打造的首个学术旗舰中心，复旦大学泛海国际金融学院房地产金融研究中心在中国地产行业变革之际应运而生，旨在通过产、学、研联通互生的模式为变革下的中国房地产行业指明发展的路径与插上金融的翅膀。以开放平等的教学平台为基础，通过引入行业专家，标杆企业，政府机关等资源共同建立行业研究联盟。持续聚合行业实践经验、互学互鉴，以案例输出反哺教学成效。此次研究成果发布，不仅彰显了复旦泛海国金致力打造金融领域顶级智库平台的非凡实力，也标志着复旦泛海国金正在知行合一、全力释放推动中国经济前行的学术力量。
ZSP指数越高 企业越稳健
随后，复旦大学泛海国际金融学院副院长高华声教授为大家介绍了ZSP房地产金融稳定指数的概念以及根据ZSP指数测评出的10大“最稳定”房企排行榜。
ZSP指数由Z值、S值和P值组成。其中，Z值是Altman的Z-score模型，用于衡量公司财务状况，包括收益率、周转率、负债率、盈利率等指标；S值代表公司市值、规模；P值代表公司项目与政策风险。简而言之，Z代表公司强弱，S代表公司大小，P值代表公司优劣。ZSP指数越高，说明企业越稳健。经ZSP测评，中国海外发展、万科A、华润置地、陆家嘴、招商蛇口、龙湖地产、金地集团、保利地产、中国铁建、中国中铁在ZSP指数排行榜中分列前十名，成为当下中国房地产行业10大“最稳定”房企。
高华声教授还进一步解释了ZSP指数与企业财务指标、资本市场融资成本之间的关系。“债权市场上公司的债权收益率与Z值呈正相关，企业越稳定，在债权市场付的利息越小，融资成本越低。企业越不稳定，付的利息越大，融资成本越高，两者年化相差3个百分点。此外，ZSP指数还可用来判断在A股和H股上市企业的稳定度，A股上市的企业稳定值更高。”
为新时代地产金融培养战略精英
复旦大学泛海国际金融学院高层管理教育项目主任李元红从师资力量、课程模块、授课方式等方面向大家介绍了即将在九月开学的复旦泛海国金“现代城市发展与地产经济领军”课程概况。
据介绍，该课程由复旦泛海国金携手美国西北大学凯洛格商学院（Kellogg）携手推出，以全球化视野聚焦中国实践，旨在培养兼具战略思维与大地产行业智慧的企业家领袖，能为新时代地产经济提供准确金融支持的专业精英，以及具备现代城市发展理念的社会领军人物，为当下中国地产产业发展与创新转型提供最新路径与可行方案。
来自学界、政界和地产行业的多名主流人物组成了该课程的顶尖导师团队。这其中包括美国宾夕法尼亚大学沃顿商学院房地产系教授Joseph Gyourko、精通中国房地产的威斯康辛大学麦迪森商学院教授邓永恒、原中国国际金融公司首席经济学家哈继铭、文化地产领军人黄昌勇、阿科米星建筑设计事务所创始人任皓、房地产大咖任志强等业界专家。他们将从宏观经济、资本市场动向、城市改造等多个维度和学员一同探讨中国城市发展与地产经济的未来。
课程以聚焦地产产业创新转型的时代需求，关注地产企业金融战略的布局与落地，引领现代社会城市发展与治理的前沿探索为三条主线，分为城市发展如何与产业结合，房地产如何和家庭、个人、企业相结合四大模块。“存量地产如何盘活”、“老厂房如何利用文创产品更新复活”等当下热点问题都将在本课程中得到深层挖掘和解答。课程除了本土授课之外，还安排有亚洲模块和美国模块，将全力帮助学员提升在全球化背景下的国际视野，加强不同文化语境中的观念交流。
最后，李元红主任热情欢迎大家来复旦泛海国金体验课程。“我们的行政团队分别来自长江、中欧、复旦、交大、曼大等国内外著名商学院，我们完全有信心用极致和专业服务好这些企业家学员，让他们在复旦泛海国金收获国际一流商学院的学习体验。”
ZSP构筑企业风险 城市风险评级体系
中国房地产数据研究院执行院长、复旦大学房地产研究中心企业研究所执行所长陈晟，作为复旦大学泛海国际金融学院房地产金融研究中心的学术带头人，在发布会上发表了名为“房地产企业评级研究和城市评级研究”的主旨演讲，介绍了ZSP课题的研究成果和意义。
陈晟表示，ZSP课题的研究样本数据库主要基于央行和各个城市提供的信贷数据、城市负债表，数据来源完整、合理、真实。ZSP体系不仅构建了企业的风险，还研究了城市的风险。企业风险主要是从企业规模性、盈利性、融资能力、运营效率、稳健性、成长性、社会责任等指标进行评判。城市风险则是以机遇人口、经济、市场、金融四个象限来衡量其稳定性。在ZSP模型的建立中，财务状态、项目未来潜力、政策环境背景、未来行业趋势都是用于衡量的指标。
ZSP课题也根据不同的服务对象产出了不同维度的研究报告。比如“企业房地产金融稳定专项对标提升研究报告”可以帮企业本身把控风险，保障健康有序的发展。“房地产金融风险研究专题金融机构定向评级报告”则可以为各类投资机构规避风险提供依据。
如何衡量Z、S、P三者之间的关系？陈晟指出，当企业在发展太快，规模太大，负债率很高的情况下，会导致Z值较低，这时关键要看企业其他的均衡性指标表现如何，如果在结转周期内未出现大的偏差，基本上没有什么问题。“所以整体来说中国房地产企业还处于可控范围内，关键是不要出现致命的偏差，这也是我们会给企业提出的建议。”
在活动的最后环节，嘉宾们还就房地产行业的政策、机制、未来发展方向等领域进行了智慧碰撞。谈及政策对房地产发展的影响，陈晟表示在中国政策对房地产行业的影响效用达到了47%，多渠道供给、多渠道保障、租售并举将是未来为房地产赋能的长效机制。
当被问及互联网会不会颠覆房地产？陈晟认为，房地产建筑行业不会被颠覆，但是房地产服务行业一定会被颠覆。“房企应该放下身段迎合国家的需求，不要做产业领导者，而是要做赋能空间的配套者和提供者，这样才能更好地转型、创新、发展。”
从增量时代进入到存量时代，当多元化战略变得日趋重要，当交易驱动逐步转向服务驱动，面临转型创新的中国房地产行业，未来依然可期！
复旦泛海国金将继续发挥前瞻性、原创性顶级智库的卓越影响力，推动并见证中国的房地产行业云程发轫、再铸辉煌！