陈晟：房地产行业突破的支点是做科创制造与幸福生活的空间提供与运营者

发布时间：2022-07-21

2022年7月20日，中国房地产数据研究院院长、中国房地产业协会市场与住房保障研究院副会长、全国房地产商会城市更新分会副会长、复旦大学泛海国际金融学院房地产金融研究中心副主任陈晟，走进“2022复旦金融投资课”，围绕“房产金融收紧是否戳破了地产泡沫”主题，深入解读2022年房地产市场发展和政策趋势，并基于政策的逻辑和预判、房产的形势和数据、房产的金融与评估、企业的未来与出路等方面，全面解析金融政策对于房地产市场的影响，同时给出具体投资操作建议。

课程伊始，陈晟院长从顶层设计的角度详细阐释了我国近期密集部署的重大改革举措，这些举措构成了我国房地产改革的宏观背景。他强调，房地产行业对推动经济发展有重要作用，但边际作用已经趋缓，且作为最为重要居民消费支出，房地产造成了城乡之间、城镇居民内部的贫富差距深化。长期坚持“房住不炒”原则，遏制房地产金融无序扩张，有助于我国经济中长期的高质量发展。同时，他提出，去年房地产销售额17.9万亿元，18亿平米，可能是历史最高点，今年预测会在15-16万亿元范围内。他认为，目前国家已经出台为需求端和供给端减负的政策，应放尽放，但效果不够明显。针对房地产企业，特别是民营企业端的政策，亟需二个保险制度——针对企业的贷款进行引入保险信用制度和针对房地产交付问题引入购房保交付保险制度，从而恢复融资信心和购房信心。

随后，陈晟院长通过详实的数据，从各个维度展示了房地产行业的发展走势。同时，为了对中国特色房地产企业的金融稳定性进行评价，他提出，由中国房地产金融稳定研究组、中国房地产数据研究院每年定期发布的中国房地产金融稳定ZSP指数正是基于财务风险Z值、企业规模S值以及项目风险和政策偏离度P值，对我国代表性房地产企业的金融稳定性进行的系统评价。同时，根据样本企业ZSP值的平均值和标准差，将房地产企业按金融稳定性高低分为4个等级，即钻石级、优质级、一般级和谨慎级。ZSP指数可以成为金融机构给企业贷款定价、债券投资者给债券定价的参考工具，也可以提高金融稳定指数，帮助企业降低融资成本。

就房地产企业如何提高金融稳定性 ，陈晟院长认为，当前房地产“断裂周期”、“消化周期”、“断档周期”三重叠加，目前国内房地产行业急需进行“房地产企业的运转现金流与关联方的压力测试”、“金融机构的房地产融资不良率、降价压力测试”、“房地产金融稳定评级的压力测试与金融品牌区隔”。

展望未来房地产发展的出路，陈晟院长认为，面对行业巨变，房地产企业及其从业者必须做出应对，突破的支点是做科创制造与幸福生活的空间提供与运营者。在碳中和的背景下，绿色低碳将成为房地产未来的主流，同时要关注科技对房地产行业的赋能。资产管理、待建、科技和社区赋能、城市更新和存量以及产权的机会都将是房地产企业及其从业者更好发展的机会和机遇。