租售并举：更好地满足居民的住房需求

导语

以“租售并举”为原则，进一步满足居民全生命周期住房需求，努力实现更高水平的全体人民住有所居。

2022年，为支持和满足中国房地产市场刚性与改善性需求，多部门、多地区相继推出了一系列政策举措，如下调住房商业贷款利率和公积金贷款利率下限、降低购房首付比例、提高公积金贷款额度、提升借款与还款便利度、减免交易契税等。

这些多举措、全方位的政策组合拳，主要是针对刚需群体潜在购房需求，同时精准支持改善性住房需求，着眼于有效降低购房负担和贷款成本、提供政策支持和鼓励诱因、提振信心与修复情绪，目的是提升居民购房需求、促进合理住房需求恢复与有效释放，并取得了一定的稳市场、稳预期的实际效果。

值得留意的是，在这一轮稳地产、促需求政策的出台与执行过程中，各地政府努力做到实事求是、因地制宜、因城施策、一城一策，按照自身实际情况，有步骤、有秩序、有弹性、有差别地调整优化当地房地产政策，用足用好政策工具箱，跟进中央政府政策推出相关配套措施并确保落地生效。

房地产业依然是中国国民经济的支柱产业

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一直以来，房地产业是中国国民经济的支柱产业。2012—2022年，房地产业对中国GDP增长的贡献率和房地产开发投资占固定资产投资的比重稳步抬升，2017—2022年，房地产业产值占名义GDP比重年均接近7%，每年直接拉动GDP约1个百分点，房地产投资占社会固定资产投资比重约1/4。反过来测算，房地产投资增速每下降1个百分点，将导致固定资产投资和社会消费品零售总额各减少0.3～0.4个百分点。

与此同时，房地产行业在财政税收、居民财富、社会就业、货币信贷等方面也发挥着不可替代的作用。地方政府收入由房地产贡献的相关税收和土地出让收入依然是地方政府的重要财源，房地产业相关收入约占地方综合财力的50%，但地方政府对土地财政，房地产的直接税收及土地出让收入的依赖度有所下降；住房作为居民主要财富载体和大类资产配置的核心，其市场价值与GDP的比例依然较高，房地产约占城镇居民资产的60%；作为吸纳中国实体经济就业的重要行业，城镇人员房地产业就业人数增长率仍高于城镇就业增幅；房地产业仍是中国经济信用创造的主要载体之一和信用周期最重要的稳定器之一，对于经济金融稳定和风险防范具有重要的系统性影响，与房地产相关的贷款占银行信贷的比重接近40%。

相关文献证明，房价上涨虽然有可能通过诱使劳动力流出、倒逼企业加大研发投入等路径来带动制造业转型升级（高波等，2012；余泳泽和李启航，2019），但房价过快上涨也可能对以制造业为代表的实体经济带来挤出效应和资源错配效应，对企业技术创新效率、资本回报率和就业产生冲击（Chaney et al.，2012；Miao and Wang，2014；王文春和荣昭，2014；Bleak and Liu，2018；佟家栋和刘竹青，2018；周颖刚等，2019；杨君等，2020）。加上分税制集中财权使地方政府逐渐走向以土地征用、开发和出让为主的“土地财政”发展模式，因此地方政府有必要实施限购政策，以促进投资“脱虚向实”（Pang，2012；孙秀林和周飞舟，2013；胡宁等，2019）。

2016年的中央经济工作会议上首次提出“房子是用来住的，不是用来炒的”（“房住不炒”）。此后，各地区、各部门出台了一系列房地产调控政策。最近一轮的房地产市场下行周期起始于2020年第四季度压降房地产企业杠杆的“三条红线”和限制银行房地产信贷的“两条红线”。从2021年下半年开始，房地产市场明显进入下行调整期，并成为宏观经济增速放缓的主要驱动因素之一。

2022年，房地产投资在历史上首次出现负增长，全国房地产开发投资总额为13.29亿元，投资增速从2021年的4.4%下滑至-10%，房地产业产值对GDP的占比下降至6.1%，直接拖累GDP增速约1.15个百分点，间接拖累GDP约1.5个百分点；拖累固定资产投资增速3个百分点，拖累社会消费品零售总额增速3.5个百分点，成为经济下行压力的主要推动因素之一。房地产投资增速大幅放缓会严重影响地方政府土地财政收入。商品房销售面积为13.58亿元，同比下降24.3%，商品房销售额为13.33万亿元，同比下降26.7%。

在房地产开发投资下降10%的情况下，2022年基础设施投资和制造业投资两端持续发力，分别增长9.4%和9.1%，全国固定资产投资同比增长5.1%，较2021年增速提高0.2个百分点，资本形成总额对经济增长的贡献率超过50%。整体投资在实现稳定增长的同时，投资结构正在进行深度调整。

这一组数据，说明在周期性因素之外，中国的房地产市场和房地产行业已经发生了结构性、根本性的变化。

但即使在这样的同比大幅调整的情况下，2022年房地产投资占社会固定资产投资比例依然为23.2%，商品房销售额为13.3万亿元，依然占GDP产值的11%左右，因此房地产依然是重要的固定资产投资标的和耐用消费品。考虑到房地产行业对建筑、材料、消费、金融等上下游行业的带动作用，所有相关领域叠加占GDP的比例可能接近30%。可以说，仍不可低估房地产对国民经济各方面的重要影响。

由“增量时代”进入“存量时代”

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从根本上说，2012—2022年房地产行业尤其是住宅地产市场的繁荣和发展，这与人民群众生活品质提升后改善居住环境的需求、全国城镇化发展水平提升后进城人口的居住刚需、旧城改造和城市升级的建设需求高度相关。《中国人口普查年鉴2020》的数据显示，中国家庭户人均住房为1.2间，有22个省级行政区家庭户人均住房超过1间。中国城镇住房已经从供给短缺发展到总体平衡。

但是，中国经济增长的底层逻辑已经发生了重大变化，在人口形势、城镇化和住房自有率等方面出现了不可忽视的变动。

第一个变化是人口结构和人口增长趋势。最近10年，中国新增人口总体呈急剧下降趋势，与此同时，生育主力人群占总人口的比例和10年前相比下降超过20个百分点，育龄妇女数量、生育意愿与生育水平也有较大幅度的下降。从2010年第六次全国人口普查到2020年第七次全国人口普查，15～49岁育龄女性人口减少了4591万（大致相当于美国育龄女性数量的60%），2021年和2022年又分别减少了约500万和400多万，2022年21～35岁生育旺盛期育龄妇女更是减少了近500万人。按照每年新生儿总量与育龄女性总量比4.4%计算，前述数据意味着中国每年少出生20万人以上。社会生育意愿降低和老龄化带来的死亡率增加，给中国人口增长进一步带来压力。

国家统计局的数据显示，2022年末全国人口为141175万人，比2021年末减少85万人，人口总量在61年来首次出现下降，人口出生率和人口自然增长率分别为6.77‰和-0.60‰，比2021年分别下降了0.75个千分点和0.94个千分点。晚婚晚育和不婚不育等社会文化观念、生育观念与婚育模式的变化，核心家庭平均人口数变小带来的多代户家庭占比下降和单人户、两人户占比上升（於嘉和谢宇，2019），既间接扩大了人均住房面积，也给住宅和商品房的产品提出了不一样的要求。

第二个变化是城镇化水平。目前，中国已步入城镇化较快发展的中后期，2022年常住人口城镇化率已经达到65.22%，提前实现了“十四五”时期提高到65%的目标，按实际人口密度计算的城镇化率可能已经超过了70%，相比之下，发达国家大致也只是在80%左右的水平。通过进一步提高城镇化率提升中国房地产市场的空间已经相当有限。

第三个变化是自有住房比例。受过去较长时期实行的住房实物分配制度和其后公有住房出售的决策、实行城镇住房制度改革后商品房供需两端快速发展以及中国民众对自有房屋偏好较强等诸多因素影响，中国城镇居民自有住房居住比例已经达到了相对较高的水平。2020年第七次全国人口普查结果显示，中国居民居住在自有住房的比例达80.3%，其中城镇的自有住房居住比例为73.0%，租赁住房比例为21.1%。根据经济合作与发展组织保障性住房数据库（OECD Affordable Housing Database），截至2021年底，经济合作与发展组织成员国的自有住房比例均值为67.7%。换言之，目前中国城镇居民自有住房居住水平已略高于发达国家占比较高的经济合作与发展组织成员国的平均水平。

基于中国的实证数据，大城市自有住房的高资产属性有助于购房者获得更多金融资源和财富保障，且不会落入降低劳动者流动性、导致失业率上升和经济活力下降的“自有住房陷阱”，但在有收缩风险的中小城市，自有住房的低资产属性确实有可能导致购房者和城市发展被困于“自有住房陷阱”（陈友华和吕程，2020）。

随着城镇化进程进入中后期、人口增长趋势和人口结构发生较大变化、城市住房自有率已达高位，支持中国住宅地产开发增长的核心需求已经较为充分地释放和满足，房地产市场将由“增量时代”进入“存量时代”，房地产开发企业“高周转、高杠杆、高收益”的数量扩张型发展模式，亟待转变为更注重结构优化、质量提升的精细化发展模式。但也必须看到，刚性和改善性住房需求仍有较大潜力，仍需努力满足。

刚性需求空间较大，改善需求富有潜力

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一方面，从新增需求来看，中国每年城镇新增就业人数将在一段时间内保持在1000万左右的规模，首次置业人群、青年置业人群、婚房主力人群、异地创业人群等将继续带来旺盛的刚性需求。核心家庭小型化、婚育模式出现变化、老龄化下的独居行为等新情况、新趋势，也为住宅和商品房提出新的要求、创造新的需求。规模可观的住宅存量带来的住房拆迁、改造等提质升级行为，以及城市更新过程中的产业重构、城市功能调整、提高土地利用率等行为，也将持续带来一定规模的刚性住房需求。

从结构变迁来看，在城镇住宅存量、住房套均面积、城市住房自有率、套户比等指标稳步提升的同时，也必须看到中国住宅供给的总体平衡背后依然存在一定程度的结构性差异与局部紧平衡。考虑到城乡差异、城市规模差异、空间地理分布差异、地区房地产政策差异、居民收入与财富差异、房价负担差异、住房来源差异、住宅配套条件差异等因素，城镇尤其是高能级城市、中心城市、重要节点城市、战略接续成长城市的刚性住房需求依然规模较大、潜力较大。

从城镇化进程来看，根据世界城市空间演进的客观规律、房地产业发展演进的历史进程和中国经济社会的具体特征，各类要素、资源、禀赋向城市尤其是核心城市与核心城市群集聚的速度将不断加快。特别是京津冀、长三角、珠三角、成渝、长江中游五大城市群，在政策和市场双因素共同驱动下，已经成为推进中国新型城镇化和参与全球竞争的重要空间载体，并稳步从世界级城市向世界级城市群发展，未来将形成城市群多足鼎立、梯次崛起的新发展态势和新空间分布形态。完全有理由相信，在未来数十年内，农村人口向城镇流动、乡镇与低能级城市人口向高能级城市迁移、非核心都市圈人口向核心城市群聚合的趋势将持续下去，并为高能级城市和核心城市群继续带来长期、稳定、可预期的刚性住房需求。

另一方面，《中国人口普查年鉴—2020》的数据显示，2020年中国家庭户人均住房建筑面积为41.76平方米，相比2010年第六次全国人口普查时增加了10.7平方米，增幅约34.4%。中国城市规划设计研究院和中国建筑设计研究院有限公司在2021年发布的《城镇家庭居民“住有所居”量化指标研究报告》中，设定了中国城镇家庭居民人均住房面积的底线标准为13平方米，舒适标准为30～40平方米。因此，“存量时代”的房地产市场，伴随着的是中国城镇家庭住房的发展阶段已经从“有得住”“住得起”迈向“住得好”，发展目标已经从“住有所居”升级为“住有宜居”“住有安居”。

在这一过程中，城镇居民的住房需求将从扩大居住面积转变为拓展空间功能、提升住房舒适度、提高居住品质与生活质量，考虑因素将进一步覆盖到居住区位、配套资源、社区服务、小区环境、物业管理等诸多方面，购房模式将呈现出通过一次或多次的“先卖再买”的连环交易以及“以购换租”“以小换大”“以旧换新”“以远换近”来改善和提升住房条件的梯次性、有序性、渐进性，同时有望促进涵盖住房开发、交易、租赁、物业管理、城市更新、家庭装修、保洁搬家等房产购买、使用、处置、维护住房诸环节的相关居住服务活动发展。

研究表明，住房可负担性对家庭形成期流动人口居留意愿的挤出效应更强，公共服务水平对家庭扩张期流动人口居留意愿的引力效应更强（于潇和徐英东，2021）。根据国家发展和改革委员会2022年印发的《“十四五”新型城镇化实施方案》，非户籍常住人口在流入地享有的基本公共服务项目数量和水平将稳步提高，加快转变城市发展方式以建设宜居、韧性、创新、智慧、绿色、人文城市。在增加普惠便捷公共服务供给、健全市政公用设施、完善城市住房体系、有序推进城市更新改造、增强创新创业能力等城市工作方面的具体努力，将为人户分离人口和非户籍常住人口、符合条件新市民和青年人等群体、居住在老旧小区和城中村等待改造地段的人群、外出务工人员返乡置业群体进一步放松购房资格，从而带来新增购房需求。

与此同时，不同居住人群也各自存在特定的、特有的、特殊的改善性需求。例如，“十四五”时期中国60岁及以上老年人口总量将突破3亿人，占总人口比重超过20%，进入中度老龄化阶段。到2035年前后，中国老年人口总量将增加到4.2亿人左右，占比超过30%，进入重度老龄化阶段。在老龄化趋势下，高龄人群及其家人对住房的出行、医疗、康养等方面的相关配套设施将更为重视。

又如，2021年中国城市规划设计研究院发布的《全国主要城市通勤时耗监测报告》显示，全国36个主要城市中有超过1000万人平均每日单程通勤时长超过60分钟，个人身心健康可能受到超长时间的“极端通勤”的严重损害，城市运营也面临着交通拥堵、土地利用、空气污染、能源损耗等方面的挑战。因此，在城市非核心区域居住、在城市核心区域工作的职住分离人群在交通通勤和实现职住平衡（Jobs-Housing Balance）方面均具有较大需求。

商品房市场：精准施策，稳定预期

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中国居民家庭刚性和改善性住房需求的潜力仍然较大，租购并举发展模式发展空间也仍然较大。总的来说，应当在坚持“房住不炒”定位与“稳地价、稳房价、稳预期”目标改变的前提下，尊重中国房地产市场的区域性差异、共时性差异，继续稳妥实施房地产长效机制，保持调控方式的因城施策、因时施策、分类指导、集约高效、纠偏微调，压实落实各地房地产调控的主体责任和监督责任，既要立足当下以应急政策夯实住房市场筑底复苏的态势、缓解行业当期压力，又要放眼长远以有效措施稳定预期、提振信心、培育行业未来健康发展的根基，更好地解决居民住房难题、满足刚性住房需求，实现稳增长、防风险、促发展三重目标。

房地产行业是宏观经济非常好的分析样本、实证范例和“晴雨表”。对投资、消费、需求端、供给端、作为流量的收入和作为存量的家庭部门财富等，都具有相当的指标意义与研究价值。居民购房的意愿、能力与决策特别是刚性需求，在很大程度上受到居民对宏观经济、调控政策、房价变化、个体收入等方面预期的影响。因此，应当保持房地产调控政策和货币、财政、土地、税收、产业等相关政策的制度化、体系化、连续性、稳定性、可预期性，应当以稳为主、循序渐进，有计划、分步骤地实施政策调整，尽量减少对市场的冲击和影响，以稳定居民的预期、收入和购房意愿，保障刚性住房需求和改善性住房需求。

有条件的城市可继续优化差别化住房信贷政策，实行调整限购、限贷、限售、限价等现行限制的常规性、普惠性政策，并适时考虑针对刚需群体采取下调首套住宅贷款首付比例、降低房贷利率、有序缩短按揭贷款审批与放款周期、提高公积金贷款额度或以公积金覆盖首付的比例、减免交易税费、提供购房补贴、逐步降低落户标准和购房门槛等差异化支持措施，提振购房者信心、稳定购房者预期，更好地支持和满足刚性住房需求。

在满足首套住房消费需求的基础上，可考虑适时降低二套房首付比例、适当下调二套房贷利率加点、调整限购套数、调整限购区域等措施以满足改善性住房需求，探索提高住房贷款借款人最高年龄、加大支持和创新住房租赁贷款、放松二孩和三孩家庭限购等措施以满足老年人、新市民、创新型应用型技能型人才、多孩家庭等群体的住房消费需求，更好地降低购房成本、提升换房意愿、释放合理的改善性购房需求。同时，应继续严防严惩经营用途贷款违规流入房地产领域，更好地抑制投机性需求与投资性需求。

住宅租赁市场：完善住房保障体系

在重视稳定商品房市场的同时，也必须加快完善以公租房、保障性租赁住房和共有产权住房为主体的住房保障体系，并以人口流入规模大、房价水平高的城市作为政策重点，加快探索和发展房地产新的发展模式，因城施策做好城乡规划、土地利用规划和住房供应规划，从源头处理好人、地、房的关系，做到低端有保障、中端有支持、高端有市场，为更好地满足刚性住房需求与改善性需求提供助力与补充。

党的二十大报告从“增进民生福祉，提高人民生活品质”的角度阐述和强调了房地产发展方向，即“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度”。相较其金融属性、资产属性，未来相关政策应更为关注、呵护、培育住房的居住属性、民生属性，应大力发展长租房市场，推进保障性住房建设，加快构建高端有市场、低端有保障的住房制度。这既有利于从需求端解决住房难、住房贵、住有所居、共同富裕的问题，也有利于从供给端有效抑制房价过快上涨、促进房地产市场平稳健康发展。

在土地、财税、金融等方面应给予保障性租赁住房更多政策支持，与加快发展保障性租赁住房政策联动，服务构建租购并举住房制度。各地保障性租赁住房项目供给建设与运营进度应适度加速，并考虑改建改造有条件的存量房屋以形成非自有产权保障性租赁住房，对冲商品房建设放缓压力、熨平住房结构性差异与局部紧平衡、消化刚性需求和释放消费潜力、稳定宏观经济增长、推动社会发展。未来信贷资金投放也应对此有所倾斜和继续支持，提升金融服务水平，促进房地产业良性循环和经济健康发展。

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*本文仅代表作者个人观点，仅供读者参考，并不作为投资、会计、法律或税务等领域建议。编辑：潘琦。