陈剑：REITs的关键价值在于资产配置

发布时间：2022-11-07

2022年11月2日，信风金融科技创始人兼CEO、MSCI公司亚太区高级顾问、复旦大学泛海国际金融学院《房地产金融学》《结构化金融》任课教授陈剑走进“2022复旦金融投资课”，围绕“REITs，地方融资新渠道”主题，全面阐述REITs作为备受关注的金融工具，在资产配置和风险投资中的重要作用，并就中国REITs市场发展的机遇和挑战做出判断和建议。

课程伊始，陈剑教授从REITs的基本概念与特点切入，详细阐释REITs的全球扩张与市场结构。他提出，REITs作为拥有、经营或为具有可持续收入的房地产融资的公司信托基金，具有以公募股权证券的方式被广泛持有；主要投资于房地产，从房地产资产中获得大部分收入；将大部分收入分配给股东；以及在股东层面受到单一级别的税收(无二次征税)的特征。最早，1960年REITs在美国通过立法的形式产生，1999年在全球市场扩张，从总的市值来看，美国或者以美国为首的北美市场位居第一，其次为亚洲。目前，经过近十年的发展，REITS市场板块权重发生了非常大的变化，传统REITs比重下降。而随着网上购物兴起、受疫情影响有限，工业REITs的权重上升势头明显，升值空间较大。除此之外，数据中心和基础设施等新型REITs的权重近年来也有了大幅提升。

随后，针对REITs 的投资价值与表现，陈剑教授认为，REITs作为收益稳定的投资品种，具有独特优势：一是收益稳定，分红率达90%以上；二是风险分散，持有多元化物业组合；三是税收优惠，免征企业所得税和资本利得税；四是流动性高，在公募股票市场进行交易；五是监管严格，外部控制和监督加强安全。在1989年到2022年之间，REITs在绝大部分时候的表现都优于宽基指数，即使疫情对商业地产打击很大，然而商业REITs从2020年之后总体表现仍然优于S&P500。如果将时间放到更长的维度，REITs在五十年间的平均年回报约为13.5%，分红的回报约为7.4%，而S&P在这段时间平均回报约为12.6%，而分红的回报只有3.2%，REITs的表现优秀主要是由于它的分红。对于投资REITs的风险，疫情对REITs的冲击较大，风险较高，但是在疫情之后，如果全球恢复到比较正常的状态，REITs应该会恢复到风险较低，回报较高的水平。“唯一的免费午餐就是你的资产配置。”陈剑教授强调，资产配置是REITs的关键价值。在做资产配置时，可以在不增加风险的情况下，通过增加弱相关性的资产来提升回报；或者，在不提高回报预期的情况下降低风险。因此，房地产尤其是以房地产为标的的公募REITs，能够有效降低投资组合的风险，提高资产配置效率。

最后，在综览美国REITs市场后，陈剑教授聚焦中国REITs的发展，他提出，中国公募REITs于2021年6月7日正式启动，当天9只REITs上市，截至目前，市场共有20只REITs，累计融资规模超600亿。中国非常支持REITs发展，然而对REITs基础资产的限制仍然比较严格，交易结构相对较为特殊，采取基金+ABS的结构。我国REITs组织形式与全球主要国家组织形式仍然存在一定差距，尤其对于今后资产升值或公司运营都存在着不少约束，但凡事都有逐步发展的过程，未来期望通过公募REITs市场，能够逐步纳入比较传统的、真正意义上的商业房地产，发挥其资产升值的潜力。