智库 | 第一届泛海房地产金融研讨会成功举办 聚焦全球房地产金融话题

发布时间：2018-12-14     

2018年12月12日，第一届泛海房地产金融研讨会在复旦大学泛海国际金融学院黄浦院区成功举办。来自全球一流商学院的名师、政府决策者及复旦泛海国金的青年教授们分享了各自在房地产金融等相关话题的最新科研成果。

本届研讨会由复旦大学泛海国际金融学院科研副院长高华声教授主持，学院执行院长钱军教授致欢迎辞，并向各位学者介绍了复旦泛海国金自开办以来取得的各项成果。参加此次研讨会的还有复旦大学泛海国际金融学院学术访问教授、哥伦比亚大学终身讲席教授魏尚进，复旦大学泛海国际金融学院学术副院长张纯信教授等。

王遐昕教授

复旦泛海国金金融学助理教授王遐昕聚焦房产交易税背景下交易价格误报（Misreporting）模式的种种表现。对于二手房交易而言，一旦报告价格超过某一门槛，就会对房产交易按其报告价格征收不菲的营业税。在该背景下，报告的价格可能会偏离真实价格，从而产生一种误报的动机。文章用一个简单的成本最小化模型推导出一个三阶段价格误报模式，经验结果与其高度一致。文章进而从理论和实证上研究了影响误报模式的各种可能因素，包括税率的变化、政府指导价、房贷。另外，文章还研究了误报模式的异质性，发现其可以用一个简单的描述性模型解释，并排除了其他解释，包括其他税费、误报成本的异质性和住房贷款。文章还讨论了误报成本函数的种种可能形式及其推论，并用数据检验之。该研究增进了对误报行为的理解。

何治国教授

来自芝加哥大学布斯商学院的何治国教授以中国的地方政府负债构成变动作为切入点，聚焦于城投债，向我们展示了2009年中国“四万亿”刺激计划的主要实施者——中国地方政府在2012年后迫于偿还到期银行贷款的压力，必须用非银行债务工具进行债务置换，导致了2012年之后中国影子银行迅速发展。

邓永恒教授

美国威斯康星大学麦迪逊分校威斯康星商学院John P. Morgridge杰出讲席教授邓永恒教授发表了主旨演讲，并由复旦泛海国金学术访问教授、哥伦比亚大学终身讲席教授魏尚进教授主持。邓教授探讨了中国地方政府债务风险及其与房地产市场的联系，讲述了中国近年来经济增长和财务改革直接导致中国地方住房市场与政府财政政策之间千丝万缕的关系。这迫使地方政府通过一种称作地方政府融资平台（LGFVs）的独特的融资机制，依赖出售土地为基础设施项目提供资金。邓教授还研究地方政府融资平台债务偿债能力与地方住房市场风险之间的关系。研究结果显示，在房价预期增长较高的地区，地方政府融资平台发行的债券风险溢价较低。然而，与人们对房价飙升推高地方政府债务过高的担忧相反，地方政府融资平台没有利用这种模式，在房地产市场繁荣时期发行更多债券。

郭翔宇教授

下午，复旦泛海国金金融学助理教授郭翔宇就房屋交易市场租售比的空间估计发表演讲。郭教授指出房屋销售和租金价格通常是不断增长的研究房价泡沫文献的核心。在这些研究中，常用租售比来衡量。但是，商品房和出租房的特征不同，空间差异大，城市内部不同区域租售变化很难被指数估计所描述。本文利用非线性局部加权的分析方法，对房屋价格和租金进行空间估计，可以捕捉城市内部的动态变化。应用东京历史交易数据，在日本泡沫时期，繁荣始于市中心和昂贵的住房，而萧条始于偏远的郊区和低房价地区。

马畅教授

随后，复旦泛海国金金融学助理教授马畅给我们带来他的最新研究成果《资本流动、有形资产和房地产价格：德国繁荣的微观证据》。研究发现，商业和住宅房地产价格的上涨与来自欧元区的资本流入同步。然而，只有商业地产放大了当地的商业周期。利用银行-企业层面的数据还证明了，银行向拥有更多有形资产的企业、行业和地区提供更多贷款，而更高的贷款将导致更高的商业房地产价格，并对住宅行业产生积极的溢出效应。

欧阳敏教授

紧接着，清华大学管理学院欧阳敏教授的演讲主题是《投名状》。她指出我们探讨腐败在金融援助中的作用，当传统的抵押贷款在中国这样的经济体受到限制时，我们构建了代理摩擦理论，腐败帮助银行克服软预算约束，引导企业家投资高质量项目并偿还债务。当反腐运动对腐败支持的金融造成附带损害时，银行对收益的追求导致了基于实物资产或股票质押的另类贷款，因此，实物资产的价格和股权质押的金额都会上升。研究了来自中国的地区层面和公司层面的数据，欧阳教授也找到了支持的理论证据。我们认为，如果不对金融市场体制进行进一步的改革，仅靠反腐败运动就可能阻碍金融中介，产生不良后果。

焦阳教授

随后，复旦泛海国金金融学助理教授焦阳开展演讲，他的研究着力于知识经济中的地理碎片化。研究以实证文献为基础，在信息、通信技术(ICT)和生产碎片化之间，开发了一个与国内生产碎片化相结合的空间平衡模型，以此分析跨城市生产团队成本降低的影响。该模型生成的预测与所观察到的经验模式一致，包括熟练工人和非熟练工人在空间上的更多隔离，以及随着时间推移美国城市的职业专业化。与国际外包文献中有赢家也有输家的研究结果相反，我们发现，对于所有拥有异质人才的代理人来说，帕累托福利都是有益的，同时劳动生产率在总体水平上有了可观的提高。

胡晓忠处长

最后，上海市规划和自然资源局建管处处长胡晓忠分享了上海将来的城市化新策略，包括城市管理精细化、土地利用集约化、工业用地高效化、城市更新常态化，从而把上海建设成为更具活力的繁荣之城、更富魅力的幸福人文之城、更可持续的韧性生态之城。