巴曙松：中国房地产已告别高增长时代 | 复旦金融公开课

发布时间：2020-04-21     

2020年4月20日，受复旦大学泛海国际金融学院学术访问教授、哥伦比亚大学终身讲席教授魏尚进邀请，复旦大学泛海国际金融学院金融学特聘教授、中国宏观经济学会副会长、中国银行业协会首席经济学家巴曙松来到“复旦金融公开课”，就“新冠疫情会如何改变中国房地产市场”这一话题进行深度解读和对话。本次课程在今日头条财经频道、《复旦金融评论》抖音官方号、凤凰网财经、新浪财经频道、新浪财经APP、百度APP、腾讯新闻、界面新闻、第一财经等平台直播，吸引全网逾235万用户同步学习。 

巴曙松教授首先梳理了房地产市场转型发展，特别是疫情冲击背景下的新趋势。他指出，中国房地产市场在逐步告别高增长，进入一个总量均衡的时代。中国房地产市场在疫情冲击下面临比较大的库存压力和偿债压力，背后原因来自中国房地产长期以高杠杆、高增长为主的业务增长模式。在整个房地产市场逐步分化，追求总量大致平衡的背景下，开发商内部向头部集中的趋势明显，从功能上开始尝试多元化发展。 

从未来的趋势来看，巴曙松首先提出要关注市场调整可能出现的企业的资金和债务风险；其次，要关注如何因城施策，来保障交易市场大致的平稳；第三，目前政策环境相对平稳，相对来说以中心城市的城市群建设来推动可能会有一些新增需求；第四，老旧小区的改造可能会成为未来短期内新的投资增长点。 

随后，魏尚进教授从疫情的周期性和结构性影响，中美贸易摩擦等角度进一步分析，与巴曙松教授展开对话。 

魏尚进教授认为，疫情对房地产市场具有周期性和结构性影响。短期来看，受疫情影响很多交易活动推迟或取消。长期来看，疫情背景下企业和家庭收入不确定上升、人口性别比例变化、相关政府政策出台等结构性因素更具有持续性影响。房地产市场决策需区分两方面因素。巴曙松教授补充，房地产市场一些原来就有的趋势，因疫情到来进一步加剧，如何区分哪些变化是这次疫情导致的，哪些是原来趋势性的变化，确实是一个非常值得关注的题目。 

此外，魏尚进教授提出中美贸易关系或对中国房地产市场产生影响。他指出，由于中美经贸关系对沿海地区的影响要相对大于对内陆地区的影响，这个因素可能对区域发展的结构产生影响。巴曙松教授对比表示认同，“如果在贸易摩擦的情况下，中国开始不那么依靠外贸，转向拓展内需，中国市场就没有那么明显的贸易部门和非贸易部门的区分，也就没有那么多余的外汇占款带来的流动性，很可能房价上涨的压力在区域上会有变化。” 

就巴曙松教授提出的不同地区的房地产市场可能产生的分化现象，魏尚进教授进一步指出，全国性的政策，如流动性的管理政策，中小微企业帮扶政策等可能使得各地区的市场有一个趋同的力量。鼓励人口流动的相关政策，可能会进一步加大一二线城市尤其是一线城市和其他城市之间的区别。巴曙松教授补充，目前我们可能已经到了围绕中心城市建设城市群，带动周边城市发展的阶段，就看哪些城市具有包容性，具有统一的打破行政区划和周边地区来进行合作的能力和视野。未来中国以城市群为城市化的主要载体，将是中国房地产市场主要的活力来源。