钱军：中国REITs将朝扩容与底层资产多元化方向发展
发布时间：2023-12-08
近日，在由陆家嘴金融城发展局指导支持，复旦大学泛海国际金融学院、银河基金联合举办、复旦泛海国金FEMBA不动产投资俱乐部承办的REITs论坛上，复旦大学泛海国际金融学院执行院长、金融学教授，政协上海市第十四届委员会常务委员钱军，发表了题为《2023中国REITs市场：现状与展望》的主旨演讲。
钱军教授结合当前形势下政府和企业负债端管理、以及地产市场的整体情况，点明公募REITs发展之于破解地方政府债务和推动房地产市场转型的重要作用。结合此前在海外研究REITs的经历，他认为，中国REITs将朝着扩容与底层资产多元化方向发展，REITs保障性租赁住房类型对住宅市场发展而言意义非凡。
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“多元化扩容提速”，
中国REITs未来市场空间巨大
钱军教授从中国企业和政府部门负债率、产业债偿债压力、近五年来香港内地上市房地产企业股票和债券价格走势、中国房地产投资，以及城市房地产成交等概况入手，高屋建瓴地展示了房地产市场的运行现状。他指出，房企负债和现金流问题、买房需求降低，以及市场“尚未完全企稳”是国内房地产市场现存的主要风险。
随着房地产市场步入存量时代，传统项目的融资成本不断推高，进一步城镇化和城市改造升级将成为新的主旋律。他认为，在一线城市提供更多廉租房，三四线城市“去库存”的大趋势下，房地产行业将持续分化，行业集中度也在加速提升。
经过两年的高速发展，国内现已上市交易的29只公募REITs的底层资产的市场估值总额约为880亿元，底层资产类型包括高速公路、仓储物流、产业园区、清洁能源，保障性租赁住房、以及生态环保设施。然而，与规模超过一万亿美元的美国REITs市场相比，“中国REITs市场未来还有非常广阔的发展空间”。
谈及国内公募REITs发展现状时，钱军教授表示，中国公募REITs试点已经实现了“从0到1”的突破，在常态化发行阶段，“多元化扩容将是进一步探索高质量发展的重要举措”。从底层资产来看，“保障性租赁房和商业地产是未来一定时期内公募REITs扩容的两大主要方向”。
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建立多元化投资组合，
“打包上市”破解资产难题
钱军教授认为，当前我国REITs在资产端主要存在三个问题：
一、现行办法对底层资产要求较高，比如需满足“基金总额不小于5亿，运营时间至少约3年，未来3年净现金流收益率不低于4%”等条件；
二、优质资产供给意愿不足。相比于传统的银行抵押贷款，REITs的原始权益人在盘活资产时，因为对管理权和控制权掌控力度削弱，从而容易出现逆向选择问题；
三、底层资产仍待扩容。国内REITs的底层资产主要集中在生态环保、交通、园区等基础设施方面，现金流虽然稳定但收益率水平较低，收益和风险特征与单个基础设施建设项目发行的债券较为类似。
鉴于此，钱军教授给出了具有针对性的建议：首先是REITs底层资产多元化。将类似及不同类型的多个项目资产进行打包，可以消化分散个体风险，使得投资组合只需面对行业和系统性风险。多元化的产品收益和风险组合将吸引更多不同风险偏好的投资者，从而提升市场规模和活力。他以香港领展房地产信托基金为例，说明了底层资产多元化在资产提升和资产管理两方面的有益启示。
其次是鼓励REITs增加对保障性租赁住房的投资。保障性租赁住房是实现“房住不炒”和“稳增长、调结构”的重要抓手，推行保障性租赁住房REITs可以更好地契合“租购并举”的政策精神要求。
最后是鼓励REITs对办公楼、商场等商业房地产进行投资。此举不仅可以增加REITs底层资产多元化，实现收益多元化；而且能够缓解房地产企业的资金压力，加速资金回笼，推动企业恢复和发展，此外也将促进REITs基金管理公司和相关服务业务的发展。
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发挥金融“引擎”作用，
推动房地产行业转型升级
2023年8月，复旦金融EMBA2022级学生王绪合、王妍、张军亮、李安烙、邱金龙、袁野和林冶莳联合发起设立复旦泛海国金FEMBA不动产投资俱乐部。这是学院首个聚焦不动产投资领域的俱乐部。
作为俱乐部专家顾问团成员之一，钱军教授表示，“建立不动产俱乐部是一个把握重点发展方向的举措，很高兴看到同学们以REITs为切入口，利用金融创新推动房地产行业转型升级，以实际行动响应中央金融工作会议‘五篇大文章’锚定金融支持实体经济的号召。”
不动产投资俱乐部关注、讨论、分享的议题，与复旦大学泛海国际金融学院房地产金融研究中心的发展方向十分契合。研究中心里多位开展相关研究的教授们，包括钱军教授，都将为俱乐部提供强有力的学术支持。
钱军教授强调，不动产俱乐部里有不少来自房地产行业的FEMBA同学，将他们丰富的实战经验与学院优质的学术资源整合在一起后，相信“俱乐部将具备提供研究、估值、咨询、投后管理等‘全链条’服务的潜力，同时也将为行业培育出更多专业性的基金管理人才”。
钱军教授衷心地希望俱乐部同仁们凝心聚力，以丰富多元的活动形式将学院内对房地产金融创新感兴趣的同学们紧密地聚集在一起。“期待大家高效产出，让更多优秀成果落地开花，实现社会和商业价值的‘双赢’。”